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giovedì 6 giugno 2013

IMU: aree edificabili alla cassa, ma non tutte

REDAZIONE FISCAL FOCUS
Aree edificabili senza sospensione - Per le aree edificabili non è prevista alcuna variazione rispetto allo scorso anno. Peraltro il D.L. 201/2011 (istitutivo dell'Imu) recepisce la stessa disciplina dell'Ici sia in ordine alla:
- definizione dell'area edificabile (strumento urbanistico adottato);
- che relativamente alla determinazione della base imponibile (valore di mercato dell'area).
Non è previsto alcuno slittamento dell'acconto, che va versato entro il 17 giugno 2013.

Aree edificabili con sospensione - Va posta attenzione al fatto che, come ribadito dalla Circolare ministeriale n. 3/DF/2012, non sono considerati edificabili, ancorché classificati come tali nel piano regolatore del Comune, i terreni posseduti e condotti da un soggetto Iap (imprenditore agricolo professionale) o coltivatore diretto iscritti nella previdenza agricola. Pertanto la sospensione della prima rata rileva anche per queste aree.
Al fine di considerare agricola un'area edificabile vale il precedente requisito previsto ai fini dell'Ici, quindi il proprietario deve essere il conduttore del fondo ed essere iscritto negli elenchi previdenziali ai fini pensionistici; sono dunque escluse le società.
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola, il comma 5 dell’art.4 del D.L. n.16/12, attraverso la riformulazione dell’art.13, co. 2 del D.L. n. 201/11, ha confermato la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno pagheranno in ogni caso l’IMU come fosse un terreno agricolo (quindi sul reddito dominicale e non sul valore venale), anche se gli strumenti urbanistici, PRG o altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Definizione di area fabbricabile - L’art. 36, co.2 del D.L. n. 223/06 stabilisce che un’area è da considerare fabbricabile, se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

La base imponibile - Per i fabbricati e i terreni si fa riferimento al valore catastale, per le aree fabbricabili al valore di mercato. Dunque, anche ai fini Imu , come ai fini Ici, rileva quanto previsto dall’art.5, co.5 del D.Lgs. n.504/92, il quale dispone che la stessa è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

L’accertamento del valore - L’art. 59, lett. g del D.Lgs. n. 446/97 ha attribuito ai Comuni la potestà di emanare un regolamento comunale in materia di Ici, consentendo all’ente di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune, qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, allo scopo di ridurre al massimo l'insorgenza del contenzioso.
Il D.Lgs. n.23/11 istitutivo dell’Imu ha richiamato espressamente tale norma. Il D.L. n.201/11 che ha anticipato l’introduzione dell’IMU, invece, ha eliminato il riferimento a essa, lasciando per ora il dubbio circa una sua applicabilità. La circolare 3 nulla ha chiarito sul punto e a oggi la tesi che sembra prevalere è quella di ritenere ancora applicabile tale potere.
Altre interpretazioni, però, ritengono che tali valori deliberati dai Comuni perdano la loro valenza originaria di “autolimitazione”, quindi che scatti la possibilità da parte del Comune di procedere all’accertamento (ossia se il contribuente si adeguava a tali valori, ai fini Ici non poteva subire accertamenti di valore anche se il comune stesso poteva argomentare valori superiori): questo porterebbe a dire che i valori deliberati ai fini Imu siano solo dei parametri di riferimento e non più delle soglie oltre le quali il Comune vede precluso l’accertamento.
È necessario verificare la posizione che assume ciascun comune in tal senso.
Considerando il forte impatto in termini di riduzione del contenzioso, vi è da sperare che nel breve si faccia chiarezza sul punto riportando il tutto alla situazione iniziale.

Gli obblighi di notifica - Nella circolare n.3/DF del 18 maggio 2012, l’Amministrazione Finanziaria ricorda, tuttavia, che l’ente comunale ha degli obblighi di notifica che scattano nel momento in cui è assegnata natura edificabile a un terreno.
Da ciò consegue anche in presenza di un difetto di notificazione/comunicazione, al contribuente non potranno essere irrogate sanzioni e interessi moratori, in quanto il suo comportamento potrà ritenersi conseguenza di ritardi, omissioni o errori dell'Amministrazione stessa.
Autore: Redazione Fiscal Focus

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