REDAZIONE FISCAL FOCUS
Con D.L. datato 31 maggio, il Consiglio dei Ministri ha approvato, con gli articoli 14 e seguenti:
- la proroga dal 1° luglio 2013 al 31 dicembre 2013 della detrazione Irpef e Ires del 55% sugli interventi per il risparmio energetico degli edifici e per i condomini;
- e la proroga dal 1° luglio 2013 al 30 giugno 2014 della detrazione del 55%, aumentata per questo periodo al 65%, per gli interventi di risparmio energetico riguardanti le parti comuni condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117 bis del c.c., ovvero tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.
Nel caso delle parti comuni, il bonus è concesso, purché i pagamenti vengano effettuati dai proprietari nel periodo agevolato, con il rischio che se a fine giugno 2014 ne mancherà anche solo uno, tutti gli altri condomini non potranno beneficiare della detrazione del 65% della spesa, dopo averla già pagata.
La data di scadenza di tali bonus era stata fissata al 30 giungo 2013. La previsione di un tempo maggiore di proroga della scadenza, a favore degli interventi sulle parti comuni del condominio, rispetto a quanto accade per gli immobili con un unico proprietario, è ispirata dalla volontà di lasciare il tempo di discutere e approvare in assemblea di condominio la decisione sui lavori.
Definizione di parti comuni – Sono i beni oggetto di proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari, che compongono il condominio, dunque necessarie all'uso comune, come ad esempio: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune (portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi) e le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune (impianto di riscaldamento).
Data di versamento - Dalla lettura della nuova norma si comprende come l'elemento discriminante per il maggior beneficio, sia la data della spesa effettuata, a nulla rilevando la data di effettivo inizio delle opere. È dunque conveniente posticipare i pagamenti all'impresa fino alla data del 1° luglio 2013, così da poter portare in detrazione somme maggiori.
Modalità di applicazione - Il bonus opera sotto forma di detrazione dall’IRPEF delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni negli edifici residenziali. Essa viene ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.Per individuare il periodo di sostenimento della spesa, vale il principio di cassa per le persone fisiche o i lavoratori autonomi e quello di competenza per le imprese.
Tale aumento del bonus comporta una riduzione dei limiti di spesa agevolabili per i vari interventi.
Conviene dunque attendere il 1° luglio 2013 per effettuare i versamenti relativi ai lavori, considerando anche che l'eventuale aumento dell'aliquota Iva ordinaria dal 21 al 22%, previsto dal 1° luglio 2013, non incide sulla tipologia di interventi incentivati, dato che si tratta spesso di prestazioni fatturabili alla data del pagamento e soggette all'aliquota Iva agevolata del 10%.
Tipi di interventi – Il decreto fa riferimento ai cd “interventi verdi agevolati”, cioè ai pannelli solari per la produzione di acqua calda, alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione (con esclusione degli impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e degli scaldacqua a pompa di calore), alle strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti), alle strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), alle finestre comprensive di infissi e alla riqualificazione energetica generale degli edifici.
Quorum assembleare - Si ricorda che dal 18 giugno 2013 entrerà in vigore la Riforma del condominio, la quale ha rivisitato i quorum di costituzione e decisione delle delibere assembleari. Essa ha modificato l'art. 26 della Legge n. 10/1991 e l'articolo 1120 del c.c.
L’articolo 26, che opera fino all'entrata in vigore della riforma, contiene le regole per le deliberazioni riguardanti tali opere e richiede la mera maggioranza millesimale dei presenti alla riunione (a prescindere dal numero complessivo dei partecipanti all'edificio, quindi anche al di sotto del quorum minimo di 1/3 + 1/3 previsto dal "vecchio" comma 3 dell'articolo 1136 del Codice civile per qualsiasi decisione assembleare), nonché, per la realizzazione delle innovazioni di termoregolazione/contabilizzazione, i voti favorevoli di almeno 500 millesimi.
La riforma ha imposto maggioranze più elevate, con la conseguenza che:
- per gli interventi volti al contenimento energetico il quorum necessario è quello della “maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”;
- per la realizzazione delle innovazioni di termoregolazione/contabilizzazione, l'assemblea dovrà deliberare “con le maggioranze previste dal comma 2 dell'articolo 1120 C. c.” (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
- la proroga dal 1° luglio 2013 al 31 dicembre 2013 della detrazione Irpef e Ires del 55% sugli interventi per il risparmio energetico degli edifici e per i condomini;
- e la proroga dal 1° luglio 2013 al 30 giugno 2014 della detrazione del 55%, aumentata per questo periodo al 65%, per gli interventi di risparmio energetico riguardanti le parti comuni condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117 bis del c.c., ovvero tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio.
Nel caso delle parti comuni, il bonus è concesso, purché i pagamenti vengano effettuati dai proprietari nel periodo agevolato, con il rischio che se a fine giugno 2014 ne mancherà anche solo uno, tutti gli altri condomini non potranno beneficiare della detrazione del 65% della spesa, dopo averla già pagata.
La data di scadenza di tali bonus era stata fissata al 30 giungo 2013. La previsione di un tempo maggiore di proroga della scadenza, a favore degli interventi sulle parti comuni del condominio, rispetto a quanto accade per gli immobili con un unico proprietario, è ispirata dalla volontà di lasciare il tempo di discutere e approvare in assemblea di condominio la decisione sui lavori.
Definizione di parti comuni – Sono i beni oggetto di proprietà comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari, che compongono il condominio, dunque necessarie all'uso comune, come ad esempio: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate, le aree destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune (portineria, alloggio del portiere, lavanderia, stenditoi) e le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune (impianto di riscaldamento).
Data di versamento - Dalla lettura della nuova norma si comprende come l'elemento discriminante per il maggior beneficio, sia la data della spesa effettuata, a nulla rilevando la data di effettivo inizio delle opere. È dunque conveniente posticipare i pagamenti all'impresa fino alla data del 1° luglio 2013, così da poter portare in detrazione somme maggiori.
Modalità di applicazione - Il bonus opera sotto forma di detrazione dall’IRPEF delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni negli edifici residenziali. Essa viene ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell'anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.Per individuare il periodo di sostenimento della spesa, vale il principio di cassa per le persone fisiche o i lavoratori autonomi e quello di competenza per le imprese.
Tale aumento del bonus comporta una riduzione dei limiti di spesa agevolabili per i vari interventi.
Conviene dunque attendere il 1° luglio 2013 per effettuare i versamenti relativi ai lavori, considerando anche che l'eventuale aumento dell'aliquota Iva ordinaria dal 21 al 22%, previsto dal 1° luglio 2013, non incide sulla tipologia di interventi incentivati, dato che si tratta spesso di prestazioni fatturabili alla data del pagamento e soggette all'aliquota Iva agevolata del 10%.
Tipi di interventi – Il decreto fa riferimento ai cd “interventi verdi agevolati”, cioè ai pannelli solari per la produzione di acqua calda, alla sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione (con esclusione degli impianti di climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza e con impianti geotermici a bassa entalpia e degli scaldacqua a pompa di calore), alle strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti), alle strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), alle finestre comprensive di infissi e alla riqualificazione energetica generale degli edifici.
Quorum assembleare - Si ricorda che dal 18 giugno 2013 entrerà in vigore la Riforma del condominio, la quale ha rivisitato i quorum di costituzione e decisione delle delibere assembleari. Essa ha modificato l'art. 26 della Legge n. 10/1991 e l'articolo 1120 del c.c.
L’articolo 26, che opera fino all'entrata in vigore della riforma, contiene le regole per le deliberazioni riguardanti tali opere e richiede la mera maggioranza millesimale dei presenti alla riunione (a prescindere dal numero complessivo dei partecipanti all'edificio, quindi anche al di sotto del quorum minimo di 1/3 + 1/3 previsto dal "vecchio" comma 3 dell'articolo 1136 del Codice civile per qualsiasi decisione assembleare), nonché, per la realizzazione delle innovazioni di termoregolazione/contabilizzazione, i voti favorevoli di almeno 500 millesimi.
La riforma ha imposto maggioranze più elevate, con la conseguenza che:
- per gli interventi volti al contenimento energetico il quorum necessario è quello della “maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”;
- per la realizzazione delle innovazioni di termoregolazione/contabilizzazione, l'assemblea dovrà deliberare “con le maggioranze previste dal comma 2 dell'articolo 1120 C. c.” (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).
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