AUTORE: Redazione Fiscal Focus
Percorso più complicato per le delibere condominiali per il risparmio energetico
Bonus in condominio - Dopo l’entrata in vigore del nuovo extra-bonus “ecologico” e la proroga di quello delle ristrutturazioni edilizie, non dovrà dimenticarsi che il prossimo 18 giugno entrerà in vigore la riforma del condominio. Tutto ciò comporterà un anno di tempo per gli interventi di risparmio energetico in condominio, sei mesi per le ristrutturazioni, con la caratteristica che vi saranno nuove maggioranze per deliberare i lavori.
Il bonus energia - Il bonus del risparmio energetico aumentato al 65% è in vigore dal 6 giugno scorso, il decreto 63/2013, da un lato, ha alzato dal 55 al 65% la percentuale di detrazione per le spese sull'efficienza energetica, con la scadenza al 31 dicembre per i lavori nelle singole abitazioni e al 30 giugno 2014 per quelli eseguiti sulle parti comuni condominiali (facciate, caldaie, tetti e così via). Dall'altro, ha prolungato fino alla fine di quest'anno il 50% per le ristrutturazioni, tenendo ferma la data del 31 dicembre sia per gli alloggi sia per i palazzi. La differenza qui, è che in condominio sono agevolate anche le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni. L'innalzamento al 65% del bonus "verde" viene accompagnato da un ritocco del catalogo degli interventi agevolati in quanto viene esclusa la sostituzione degli impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che il cambio di scaldacqua tradizionali con modelli a pompa di calore.
Attenzione alla tempistica – I proprietari degli immobili dovranno fare attenzione al tipo di interventi, alle spese e alla tempistica dei pagamenti. Molti lavori possono "scegliere" tra un bonus e l'altro, a seconda delle prestazioni energetiche delle componenti installate. Una volta poi, scaduti i bonus maggiorati, resterà solo il vecchio 36%, che è ormai "a regime". Ad esempio per dei lavori condominiali sarà decisiva, per rientrare nei bonus, la data del pagamento, intendendo come tale quello fatto dall'amministratore con bonifico "parlante" e non quelli dei singoli condomini.
Il quorum condominiale - In condominio, la preferenza tra i due bonus è dettata da diversi fattori. Il 65% dura sei mesi in più, ma dovrà fare i conti con le maggioranze necessarie per deliberare, che si riducono solo in presenza di una diagnosi o di una certificazione energetica, la contabilizzazione del calore è condannata invece a superare sempre lo scoglio dei 500 millesimi. In pratica, potrebbe essere più semplice votare lavori "ordinari" agevolati al 50%, per i quali basta un terzo del valore dell'edificio.
Maggioranze per la riqualificazione energetica – Dal prossimo 18 giugno dunque, si aggraveranno le maggioranze per gli interventi sugli edifici e sugli impianti per il contenimento del consumo energetico e per l'utilizzo delle fonti di energia rinnovabili. Fino al 17 giugno, secondo la Legge 10/1991, articolo 26, comma 2, se l'intervento è fondato su diagnosi energetica o attestato di certificazione energetica (ACE), le decisioni dell'assemblea sono valide con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea. Con la riforma, la maggioranza è stata equiparata a quella delle delibere in seconda convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
Innovazioni - Le modifiche al Codice civile, però, hanno anche introdotto il comma 2 all'articolo 1120 in materia di innovazioni. L'attuale formulazione prevede che l'assemblea (con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) può disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi per il contenimento del consumo energetico nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili.
Prima della modifica il quorum non era ben chiaro, in quanto la norma prevedeva che l'assemblea di condominio decidesse a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile. La riforma sul punto ha previsto che l'assemblea deliberi con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del Codice civile. Si potrebbe però, verificare il caso in cui l'assemblea che vuole riqualificare la centrale termica o sostituire il generatore di calore in presenza di diagnosi energetica (obbligatoria oltre i 100 kWh) voglia, contestualmente, adottare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione. Il primo intervento richiede il quorum più basso di 1/3 dei millesimi, mentre il secondo quello più alto di 1/2 (oltre che, naturalmente, la maggioranza degli intervenuti), si rendono così necessarie due delibere con il rischio che per una della due decisioni il quorum non venga raggiunto.
Il bonus energia - Il bonus del risparmio energetico aumentato al 65% è in vigore dal 6 giugno scorso, il decreto 63/2013, da un lato, ha alzato dal 55 al 65% la percentuale di detrazione per le spese sull'efficienza energetica, con la scadenza al 31 dicembre per i lavori nelle singole abitazioni e al 30 giugno 2014 per quelli eseguiti sulle parti comuni condominiali (facciate, caldaie, tetti e così via). Dall'altro, ha prolungato fino alla fine di quest'anno il 50% per le ristrutturazioni, tenendo ferma la data del 31 dicembre sia per gli alloggi sia per i palazzi. La differenza qui, è che in condominio sono agevolate anche le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni. L'innalzamento al 65% del bonus "verde" viene accompagnato da un ritocco del catalogo degli interventi agevolati in quanto viene esclusa la sostituzione degli impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che il cambio di scaldacqua tradizionali con modelli a pompa di calore.
Attenzione alla tempistica – I proprietari degli immobili dovranno fare attenzione al tipo di interventi, alle spese e alla tempistica dei pagamenti. Molti lavori possono "scegliere" tra un bonus e l'altro, a seconda delle prestazioni energetiche delle componenti installate. Una volta poi, scaduti i bonus maggiorati, resterà solo il vecchio 36%, che è ormai "a regime". Ad esempio per dei lavori condominiali sarà decisiva, per rientrare nei bonus, la data del pagamento, intendendo come tale quello fatto dall'amministratore con bonifico "parlante" e non quelli dei singoli condomini.
Il quorum condominiale - In condominio, la preferenza tra i due bonus è dettata da diversi fattori. Il 65% dura sei mesi in più, ma dovrà fare i conti con le maggioranze necessarie per deliberare, che si riducono solo in presenza di una diagnosi o di una certificazione energetica, la contabilizzazione del calore è condannata invece a superare sempre lo scoglio dei 500 millesimi. In pratica, potrebbe essere più semplice votare lavori "ordinari" agevolati al 50%, per i quali basta un terzo del valore dell'edificio.
Maggioranze per la riqualificazione energetica – Dal prossimo 18 giugno dunque, si aggraveranno le maggioranze per gli interventi sugli edifici e sugli impianti per il contenimento del consumo energetico e per l'utilizzo delle fonti di energia rinnovabili. Fino al 17 giugno, secondo la Legge 10/1991, articolo 26, comma 2, se l'intervento è fondato su diagnosi energetica o attestato di certificazione energetica (ACE), le decisioni dell'assemblea sono valide con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea. Con la riforma, la maggioranza è stata equiparata a quella delle delibere in seconda convocazione (maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio).
Innovazioni - Le modifiche al Codice civile, però, hanno anche introdotto il comma 2 all'articolo 1120 in materia di innovazioni. L'attuale formulazione prevede che l'assemblea (con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) può disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto le opere e gli interventi per il contenimento del consumo energetico nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili.
Prima della modifica il quorum non era ben chiaro, in quanto la norma prevedeva che l'assemblea di condominio decidesse a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del Codice civile. La riforma sul punto ha previsto che l'assemblea deliberi con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del Codice civile. Si potrebbe però, verificare il caso in cui l'assemblea che vuole riqualificare la centrale termica o sostituire il generatore di calore in presenza di diagnosi energetica (obbligatoria oltre i 100 kWh) voglia, contestualmente, adottare i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione. Il primo intervento richiede il quorum più basso di 1/3 dei millesimi, mentre il secondo quello più alto di 1/2 (oltre che, naturalmente, la maggioranza degli intervenuti), si rendono così necessarie due delibere con il rischio che per una della due decisioni il quorum non venga raggiunto.
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