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martedì 26 marzo 2013

Manutenzione straordinaria immobili: la detrazione spetta solo sulla parte abitativa



Spese di manutenzione – Se il figlio che riceve in comodato una casa di proprietà dei genitori intende effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria, egli può portare in detrazione dall’Irpef il 36-50% delle spese sostenute solo per la parte del fabbricato a uso residenziale, mentre per le altre parti non potrà beneficiarne, ad esempio sulla parte per la quale vi sarà un cambio di destinazione d’uso (es. ufficio). Ricordiamo che sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare e integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso.

Necessario un titolo idoneo - Se iniziati i lavori il figlio non convive nell'abitazione da ristrutturare con i genitori, possessori o detentori dell'immobile, il bonus del 36-50% può essere fruito dallo stesso solo se possiede il fabbricato da ristrutturare o vi è un titolo idoneo che può essere anche il comodato.

Edifici a destinazione produttiva
 – Relativamente alla normativa in vigore fino al 2011 l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998, ha stabilito che nell’ambito delle categorie del recupero del patrimonio edilizio esistente, e della destinazione residenziale, la legge prevede un ampio ventaglio di interventi che possono beneficiare delle disposizioni tributarie in questione, che vanno dalla messa a norma degli edifici, alla realizzazione di posti auto, alla eliminazione delle barriere architettoniche, alle misure antisismiche e di messa in sicurezza statica degli edifici, ecc. In particolare gli interventi in questione devono riguardare edifici destinati alla residenza o singole unità immobiliari residenziali. Sono quindi esclusi dalle agevolazioni gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Il chiarimento dell’Agenzia è valido anche dal 2012 per gli interventi di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, in quanto l'articolo 16-bis, del Tuir, richiede al comma 1 lettera b), che gli interventi siano “effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze”.

Cambio di destinazione d’uso - Risulta valido anche il chiarimento della risoluzione n. 14/E dell’8 febbraio 2005, che tratta il caso del cambio di destinazione d'uso di un fabbricato, già strumentale agricolo, in abitativo. Secondo l’Agenzia, per beneficiare della detrazione del 36-50% anche nei casi di cambio di destinazione d'uso del fabbricato è necessario verificare che l'utilizzo finale sia residenziale e il mutamento della destinazione in abitativo siano presenti già nel provvedimento di autorizzazione urbanistica.

Cambio parziale – Con riferimento al 36-50%, non è stato mai trattato dalle Entrate il cambio parziale di destinazione d'uso di un fabbricato produttivo, commerciale o direzionale in abitativo o viceversa, ma sembra poter affermare che si potrà beneficiare della detrazione esclusivamente per quei costi che riguardano la parte di fabbricato che verrà destinato ad abitazione escludendo gli altri.

Trasformazione in ufficio - Se parte dell’abitazione viene trasformata in ufficio, i relativi costi dunque non potranno essere detratti, mentre potranno essere detratti quelli per ristrutturare la parte di abitazione che rimane tale. Se viceversa una parte di ufficio viene trasformata in abitazione residenziale, per i relativi costi della ristrutturazione, si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali.
Autore: Redazione Fiscal Focus

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