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martedì 7 gennaio 2014

Mutuo o locazione, decisivo il capitale iniziale

Diverse le variabili da considerare per valutare la convenienza di un mutuo

Contratto di mutuo o locazione - Le incertezze economico generali, l’incertezza sull’occupazione e la tassazione elevata, incidono sulle decisioni di chi deve acquistare un bene durevole ad esempio un immobile inducendolo nel caso specifico, ad optare verso un contratto di affitto piuttosto che l’acquisto dell’immobile attraverso la stipula del mutuo. In definitiva, con l’attuale congiuntura economica, conviene indebitarsi con un mutuo e comprare casa o scegliere l'opzione della locazione? Quali sono le variabili che incidono sulla scelta? Nella scelta della stipula di un contratto di mutuo o una locazione, i fattori da prendere in considerazione sono molti, ma è chiaro che oltre un certo numero di anni di riferimento temporale, sicuramente l'opzione dell’acquisto acquisto presenta più vantaggi economici rispetto alla locazione (affermazione che vale sull’orizzonte temporale dei 25 anni).

La variabili da considerare - 
Per valutare la convenienza tra mutuo e affitto vanno considerate alcune variabili, oltre all’orizzonte temporale. Fondamentale è il capitale che viene richiesto come esborso iniziale, perché nell'ipotesi affitto (nel calcolo di convenienza) tale variabile viene considerata come investita in titoli di Stato, poi vi è anche l'importo della rata del mutui rispetto al canone dell’affitto che ha un suo peso.

Due opzioni non alternative - Affitto e mutuo non sono per forza alternativi, infatti può capitare che a volte l'uno può preparare all'altro, come nel caso di alcune formule del cosiddetto rent to buy. Il rent to Buy costituisce ancora un mercato di nicchia, ma che sempre di più sta attirando l'interesse degli operatori (in particolare dei costruttori in cerca di invenduto), tanto che il Notariato ha inserito la sua regolazione e semplificazione tra le proposte per rilanciare il settore immobiliare.

Il Rent to buy -
 Nello specifico il Rent to Buy consiste in un accordo tra venditore e potenziale acquirente che prevede la possibilità di prendere una casa in affitto, per poi arrivare alla compravendita a determinate condizioni dopo qualche anno, recuperando (in parte o in tutto) i canoni versati. Il motivo del successo di questa nuova formula è legato proprio alla difficoltà per molte famiglie di accedere al credito, l'affitto con riscatto permette infatti al futuro compratore di accumulare nel tempo della locazione, attraverso il versamento di un canone mensile (che è leggermente maggiorato rispetto ai prezzi di mercato), il capitale iniziale che poi gli permetterà di accedere a un mutuo.

Attestato di prestazione energetica – Altro fattore ormai da considerare in ambito immobiliare è l’attestato di prestazione energetica (APE). In particolare la mancata allegazione dell’APE ai contratti di locazione non comporterà la nullità del contratto di locazione, ma vengono previste sanzioni amministrative. La novità è contenuta nel decreto legge “Destinazione Italia”, varato dal Consiglio dei ministri, e prevede l'obbligo per l'acquirente e per chi affitta l'immobile di dichiarare, attraverso un’apposita clausola inserita nel contratto di compravendita o di locazione, di aver ricevuto informazioni e documentazione circa l'Ape, e una copia di esso dovrà essere inserita nel rogito e in ogni atto di trasferimento a titolo oneroso degli immobili. Nel caso in cui la dichiarazione informativa e la copia dell'attestato non vengano allegate all'atto, non è più prevista la nullità di contratto (come finora disposto dall'articolo 6 del D.Lgs. 192/2005 come modificato dall'art. 6 del D.L. n. 63/2013 convertito dalla Legge n. 90/2013), ma si prevede una sanzione compresa tra 3 mila e 18 mila euro a carico di tutte e due le parti, acquirente e venditore o, in caso di locazione, locatore e conduttore. Tali somme dovranno essere pagate in solido e in parti uguali.

Sanzione ridotta - La sanzione viene ridotta a un importo che va da 1.000 e 4.000 euro per le mancate dichiarazioni nell'ambito dei contratti di locazione di singole unità immobiliari, e se la durata della locazione è inferiore ai tre anni, la sanzione è dimezzata. L'accertamento delle inadempienze spetta alla Guardia di Finanza oppure all’Agenzia delle Entrate all'atto della registrazione dei contratti di compravendita e locazione. Entrambi gli enti saranno tenuti a fare rapporto al Prefetto.

Altri atti di trasferimento - 
Tutti gli atti di trasferimento immobiliare a titolo gratuito sono invece esclusi dall'obbligo dell'Ape. Per le compravendite e locazioni già effettuate, le cui inadempienze in materia di Ape sono state sanzionate con la nullità dei contratti, nel caso in cui la nullità non sia passata in giudicato, essa potrà essere sostituita con le sanzioni amministrative, dietro richiesta di almeno una delle due parti. La nullità dell'atto viene così cancellata in modo retroattivo.

Da gennaio agevolazioni dalla CDP – La nuova convenzione sottoscritta da Abi e Cassa depositi e prestiti lo scorso 20 novembre si è messa in moto. L'obiettivo è far arrivare sul mercato una provvista da due miliardi di euro messa a disposizione dalla CDP, e servirà per erogare mutui agevolati a favore di quei soggetti che hanno più difficoltà ad accedere al credito.

In base alla convenzione le banche, che hanno già cominciato ad avanzare le prime richieste dallo scorso 10 dicembre, potranno offrire mutui sia a tasso fisso che a tasso variabile, in particolare, dovranno evidenziare qual è lo sconto che viene assicurato al mutuatario rispetto ad altri prodotti analoghi dello stesso istituto. La priorità dovrà essere riservata alle giovani coppie, famiglie con disabili e famiglie numerose. Il mutuo potrà arrivare fino a 250mila euro per l'acquisto e fino a 100mila euro per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'immobile. I due prestiti potranno essere anche cumulati, portando il tetto complessivo a 350mila euro. I mutui potranno avere una durata di 7, 15 e 25 anni, e potranno essere erogati a partire dal prossimo 7 gennaio.
Autore: Redazione Fiscal Focus

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