DATI DI CONTATTO:

E-MAIL: martufi.p@gmail.com
TEL. 06 5201169 (per appuntamenti)
FAX 06 233213554
Via Berna n.3 - 00144 Roma



mercoledì 22 gennaio 2014

Locazioni abitative: la durata è vincolante

Le locazioni abitative sono disciplinate dalla Legge 431/98, la quale rappresenta il punto di riferimento per la stipula di ogni buon contratto. 

La Legge 431/98 distingue, in primo luogo, due diverse tipologie contrattuali: i contratti a canone libero e i contratti a canone vincolato.

Affinché possano essere stipulati dei contratti c.d. “concordati” sarà necessario rispettare alcune stringenti condizioni previste negli accordi tra le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari di immobili e degli inquilini.
Pertanto, questa particolare forma contrattuale si caratterizza proprio dal fatto che i canoni, così come tutte le altre clausole contrattuali, non sono liberi, ma devono necessariamente rispettare gli accordi raggiunti a livello locale (e reperibili presso la sede del Comune).

La durata minima prevista è pari a 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico).
A fronte dei maggiori vincoli previsti per i canoni concordati (che si esprimono soprattutto in un più basso canone di locazione), occorre tuttavia ribadire che sono previste importanti agevolazioni fiscali, tra le quali si ricordano soprattutto importanti sconti nell’applicazione delle imposte connesse alla cedolare secca. Sono inoltre previsti sconti per le imposte dei redditi e le imposte di registro nei Comuni ad alta tensione abitativa.

I contratti liberi, invece possono essere stipulati con libertà di scelta sulle clausole contrattuali, in primis sull’importo del canone, fermo restando il fatto che deve essere comunque rispettata la durata minima (pari a 4 anni, rinnovabili per altri 4).

La durata minima rappresenta forse uno degli aspetti che più penalizza i proprietari degli immobili, i quali rischiano di rimanere vincolati per 4 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 4 anni.

Il locatore potrà avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo nel caso in cui intenda destinare l'immobile a uso proprio o dei propri familiari, quando l’immobile sia gravemente danneggiato o qualora sia prevista l’integrale ristrutturazione.
Altre cause di legittimo diniego al rinnovo del contratto da parte del locatore riguardano invece l’ipotesi in cui il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune, oppure il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo.

Nel caso in cui, invece, il locatore voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia proprietà di altri immobili oltre a quello di abitazione, deve essere ricordato che, seppure sia prevista la possibilità da parte del locatore di chiedere che il contratto non venga rinnovato, il conduttore ha sempre il diritto di prelazione sulla vendita dell’immobile.

I contratti transitori 

Sempre con riferimento agli immobili ad uso abitativo è concessa la possibilità di stipulare contratti di tipo transitorio, aventi durata massima di 18 mesi, qualora ricorrano particolari esigenze, da riportare nel contratto.

In questo caso, tuttavia, occorre prestare la massima attenzione qualora si dovesse procedere al rinnovo. Si ritiene infatti necessario stipulare un nuovo contratto di locazione, provvedendo alla sua registrazione, mentre è da evitare il semplice rinnovo dello stesso.

Si ricorda inoltre che, in caso di controversie, i contratti a uso transitorio possono essere considerati come un normale contratto a uso abitativo (quindi con durata di 4 + 4 anni a decorrere dalla data di prima stipula).

Le eccezioni 
Vi sono tuttavia delle fattispecie che sfuggono ai vincoli finora visti, quali le locazioni agli studenti universitari e le locazioni turistiche.

Solo nei Comuni che ospitano corsi universitari è consentito stipulare specifici contratti di locazione con gli studenti che risiedono in un Comune diverso.
In questo caso la durata minima scende a 6 mesi e la massima non può superare i 36 mesi, con la previsione di rinnovo automatico qualora non sia comunicata disdetta nei termini previsti nei contratti.

Massima flessibilità invece per le locazioni turistiche, per le quali l’unico richiamo è all’art. 1571 e ss. del codice civile. Non sono previsti pertanto periodi di durata minima o vincoli particolari nei canoni.
Autore: Redazione Fiscal Focus

Nessun commento:

Posta un commento