Si affrontano in vista dell’ormai imminente scadenza del versamento del saldo IMU alcuni tra i dubbi più frequenti in tema di imposta municipale propria.
Accatastamento in contrasto con l’utilizzo effettivo – Se un immobile è accatastato in una categoria diversa dall'uso, ad esempio come ufficio nella categoria A/10, ma viene utilizzato come abitazione principale, ciò non ha alcun effetto per il calcolo dell’imposta.
La base imponibile viene determinata moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per il moltiplicatore 80 e non 160 e applicando l’aliquota per gli altri fabbricati.
Il classamento nella categoria catastale specifica costituisce il presupposto per l'applicazione dell'aliquota. La Cassazione, già per la vecchia Ici (Sentenza n. 21332/2008), aveva chiarito che il contribuente ha diritto alle agevolazioni solo se ha operato in linea con le norme che le prevedono. In un caso del genere, inoltre, è stata omessa la presentazione della denuncia di variazione d'uso, quindi il proprietario dovrà sanare la situazione.
Imu sulla multiproprietà – Per l’immobile posseduto in multiproprietà, la disciplina Imu non dispone alcunché in merito alla dichiarazione e al versamento, ma le istruzioni al modello della dichiarazione precisano che l'obbligo dichiarativo è in capo all'amministratore.
In materia di Ici, l'articolo 19 della Legge 388/2000, c.d. Statuto del contribuente, prevedeva per gli immobili in multiproprietà che il versamento fosse fatto dall'amministratore del condominio o della comunione, in quanto autorizzato a prelevare l'importo necessario dalle disponibilità finanziarie del condominio. Si ipotizza che anche per l’IMU, l'amministratore possa considerarsi responsabile del versamento dell'imposta, non potendo essere scisso l'obbligo di dichiarazione da quello di versamento.
Negozio interessato da sfratto – Se il conduttore di un locale commerciale è moroso ed è stato raggiunto da sentenza di sfratto, ciò non implica per il proprietario alcuna agevolazione ai fini Imu.
L'Imu verrà calcolata e versata con l'aliquota prevista dal Comune per gli affitti commerciali.
Il fabbricato non ancora ultimato – Se il fabbricato non è stato ancora ultimato, dunque non accatastato, l'Imu andrà versata sull’area fabbricabile, senza considerare se parte di essa è stata edificata e parte no.
L’IMU sull’impianto fotovoltaico - Ai fini Imu gli impianti fotovoltaici posizionati a terra se accatastati, solitamente in categoria D/1, disciplinati dalla nota 31892 del 22 giugno 2012 dell'Agenzia del Territorio, scontano l'aliquota ordinaria, salvo eventuali agevolazioni contemplate dalla delibera comunale.
L'area circostante uno stabilimento – Se una società è proprietaria di una superficie classificata quale ente urbano (senza rendita), facente parte dell'area su cui insiste lo stabilimento della società, tale area è soggetta all'Imu, se per lo strumento urbanistico comunale, è edificabile.
L'Imu va versata in tal caso utilizzando le aliquote delle aree fabbricabili. Se l'area è pertinenziale allo stabilimento, andrebbe dichiarata come tale e soprattutto andrebbe presentata una variazione catastale per unirla al fabbricato.
Se, invece, l'area non avesse capacità edificatoria, essa dovrebbe considerarsi esclusa da IMU.
Immobile storico-artistico e inagibile – Non è possibile riconoscere la doppia agevolazione a un immobile storico dichiarato anche inagibile. L’IMU su un fabbricato inagibile o inabitabile viene calcolata sul 50% della base imponibile, così come per i fabbricati di interesse storico-artistico.
Il Ministero dell'Economia, rispondendo a un question-time sulla stampa specializzata il 31 maggio 2012, ha escluso l’applicazione della doppia agevolazione.
Per i fabbricati storici in corso di ristrutturazione, per i quali occorre considerare la base imponibile dell'area fabbricabile, non è certo ancora se l’IMU vada versata sul 50% della base imponibile del fabbricato, sul 50% della base imponibile dell'area o sul valore "pieno" dell'area.
Accatastamento in contrasto con l’utilizzo effettivo – Se un immobile è accatastato in una categoria diversa dall'uso, ad esempio come ufficio nella categoria A/10, ma viene utilizzato come abitazione principale, ciò non ha alcun effetto per il calcolo dell’imposta.
La base imponibile viene determinata moltiplicando la rendita rivalutata del 5% per il moltiplicatore 80 e non 160 e applicando l’aliquota per gli altri fabbricati.
Il classamento nella categoria catastale specifica costituisce il presupposto per l'applicazione dell'aliquota. La Cassazione, già per la vecchia Ici (Sentenza n. 21332/2008), aveva chiarito che il contribuente ha diritto alle agevolazioni solo se ha operato in linea con le norme che le prevedono. In un caso del genere, inoltre, è stata omessa la presentazione della denuncia di variazione d'uso, quindi il proprietario dovrà sanare la situazione.
Imu sulla multiproprietà – Per l’immobile posseduto in multiproprietà, la disciplina Imu non dispone alcunché in merito alla dichiarazione e al versamento, ma le istruzioni al modello della dichiarazione precisano che l'obbligo dichiarativo è in capo all'amministratore.
In materia di Ici, l'articolo 19 della Legge 388/2000, c.d. Statuto del contribuente, prevedeva per gli immobili in multiproprietà che il versamento fosse fatto dall'amministratore del condominio o della comunione, in quanto autorizzato a prelevare l'importo necessario dalle disponibilità finanziarie del condominio. Si ipotizza che anche per l’IMU, l'amministratore possa considerarsi responsabile del versamento dell'imposta, non potendo essere scisso l'obbligo di dichiarazione da quello di versamento.
Negozio interessato da sfratto – Se il conduttore di un locale commerciale è moroso ed è stato raggiunto da sentenza di sfratto, ciò non implica per il proprietario alcuna agevolazione ai fini Imu.
L'Imu verrà calcolata e versata con l'aliquota prevista dal Comune per gli affitti commerciali.
Il fabbricato non ancora ultimato – Se il fabbricato non è stato ancora ultimato, dunque non accatastato, l'Imu andrà versata sull’area fabbricabile, senza considerare se parte di essa è stata edificata e parte no.
L’IMU sull’impianto fotovoltaico - Ai fini Imu gli impianti fotovoltaici posizionati a terra se accatastati, solitamente in categoria D/1, disciplinati dalla nota 31892 del 22 giugno 2012 dell'Agenzia del Territorio, scontano l'aliquota ordinaria, salvo eventuali agevolazioni contemplate dalla delibera comunale.
L'area circostante uno stabilimento – Se una società è proprietaria di una superficie classificata quale ente urbano (senza rendita), facente parte dell'area su cui insiste lo stabilimento della società, tale area è soggetta all'Imu, se per lo strumento urbanistico comunale, è edificabile.
L'Imu va versata in tal caso utilizzando le aliquote delle aree fabbricabili. Se l'area è pertinenziale allo stabilimento, andrebbe dichiarata come tale e soprattutto andrebbe presentata una variazione catastale per unirla al fabbricato.
Se, invece, l'area non avesse capacità edificatoria, essa dovrebbe considerarsi esclusa da IMU.
Immobile storico-artistico e inagibile – Non è possibile riconoscere la doppia agevolazione a un immobile storico dichiarato anche inagibile. L’IMU su un fabbricato inagibile o inabitabile viene calcolata sul 50% della base imponibile, così come per i fabbricati di interesse storico-artistico.
Il Ministero dell'Economia, rispondendo a un question-time sulla stampa specializzata il 31 maggio 2012, ha escluso l’applicazione della doppia agevolazione.
Per i fabbricati storici in corso di ristrutturazione, per i quali occorre considerare la base imponibile dell'area fabbricabile, non è certo ancora se l’IMU vada versata sul 50% della base imponibile del fabbricato, sul 50% della base imponibile dell'area o sul valore "pieno" dell'area.
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