Le novità normative in tema di tassazione delle locazioni determinano ancora più ipotesi in cui la cedolare può risultare conveniente
La tassazione sostitutiva - Per le abitazioni locate è ormai noto che è possibile optare per un regime di tassazione definito “cedolare secca”, che sostituisce l'Irpef e le addizionali regionale e comunale. La “cedolare secca” comporta che i canoni tassati con l'imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote Irpef. Anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione cedono il passo di fronte alla tassazione sostitutiva.
L’opzione – Può esercitare l’opzione il locatore che è titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile. Da un punto di vista oggettivo l'opzione può essere esercitata per i contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. L'opzione si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l'intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.
Opzione in dichiarazione - L'opzione può essere espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d'uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, in tal caso l'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione.
Comunicazione del locatore - Prima di esercitare l’opzione, il locatore deve comunicare tale scelta al conduttore, tramite lettera raccomandata, con la conseguente rinuncia per il periodo di durata dell'opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone.
Un aumento della convenienza - La cedolare secca ha fino ad ora ottenuto un discreto successo, destinato tuttavia ad aumentare a seguito di un'altra novità sulla tassazione immobiliare. Con la riforma del lavoro (Legge 83/2012) è stata prevista la riduzione dell'abbattimento forfettario previsto per i canoni di locazione tassati ai fini Irpef, la riduzione comporta il passaggio dal 15 al 5% della deduzione forfettaria sui redditi da locazione dichiarati nell'Irpef. Tale abbattimento farà cambiare i calcoli di convenienza ponendo a confronto la tassazione Irpef e quella della cedolare secca. Nella generalità dei casi in precedenza la differenza di base imponibile tra i due regimi era del 15%, mentre ora scende al 5%, ed è facile ipotizzare che un numero ancora maggiore di locazioni troveranno maggiore convenienza nella cedolare secca.
Il calcolo dell’imposta - Per il calcolo dell'imposta è necessaria la base imponibile della cedolare secca che è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, poi vi è l'aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, e poi vi è l'aliquota (agevolata) del 19% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato).
Nel modello Unico - Per tutte le locazioni per le quali si opta per il regime della cedolare secca, in Unico vanno indicati nella sezione I del quadro RB i dati dell'immobile e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, nella sezione II del quadro RB devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione. Nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati, va barrata la casella “Contratti non superiori a 30 gg.”.
Tutto ciò non andrà a influenzare l'Irpef anche se il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione e altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e in generale, per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito.
L’opzione – Può esercitare l’opzione il locatore che è titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile. Da un punto di vista oggettivo l'opzione può essere esercitata per i contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. L'opzione si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l'intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.
Opzione in dichiarazione - L'opzione può essere espressa in dichiarazione solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d'uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, in tal caso l'opzione deve essere esercitata in sede di registrazione.
Comunicazione del locatore - Prima di esercitare l’opzione, il locatore deve comunicare tale scelta al conduttore, tramite lettera raccomandata, con la conseguente rinuncia per il periodo di durata dell'opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone.
Un aumento della convenienza - La cedolare secca ha fino ad ora ottenuto un discreto successo, destinato tuttavia ad aumentare a seguito di un'altra novità sulla tassazione immobiliare. Con la riforma del lavoro (Legge 83/2012) è stata prevista la riduzione dell'abbattimento forfettario previsto per i canoni di locazione tassati ai fini Irpef, la riduzione comporta il passaggio dal 15 al 5% della deduzione forfettaria sui redditi da locazione dichiarati nell'Irpef. Tale abbattimento farà cambiare i calcoli di convenienza ponendo a confronto la tassazione Irpef e quella della cedolare secca. Nella generalità dei casi in precedenza la differenza di base imponibile tra i due regimi era del 15%, mentre ora scende al 5%, ed è facile ipotizzare che un numero ancora maggiore di locazioni troveranno maggiore convenienza nella cedolare secca.
Il calcolo dell’imposta - Per il calcolo dell'imposta è necessaria la base imponibile della cedolare secca che è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti, poi vi è l'aliquota del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, e poi vi è l'aliquota (agevolata) del 19% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato).
Nel modello Unico - Per tutte le locazioni per le quali si opta per il regime della cedolare secca, in Unico vanno indicati nella sezione I del quadro RB i dati dell'immobile e va barrata la casella di colonna 11 “Cedolare secca”, nella sezione II del quadro RB devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione. Nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati, va barrata la casella “Contratti non superiori a 30 gg.”.
Tutto ciò non andrà a influenzare l'Irpef anche se il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione e altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e in generale, per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito.
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