Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile (non è necessario che il fabbricato sia effettivamente accatastato, essendo sufficiente la sua semplice iscrivibilità in Catasto) nel Catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (art.13 c.2 del D.L. 201/2011).
Non solo gli immobili di lusso pagano l’IMU - A differenza di quanto stabilito per l’Ici fin dal 2008, l’assoggettamento al tributo IMU non si limita alle prime case di maggior prestigio, dato che sono comunque assoggettati all’IMU tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale, e non solo quelli accatastati come A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli, abitazioni di eminente pregio).
Rispetto dei requisiti - Ai fini dell’IMU si considera abitazione principale del contribuente quella inderogabilmente caratterizzata dalla compresenza di due requisiti: quello soggettivo (dimora abituale nel fabbricato) e quello oggettivo (iscrizione residenza anagrafica).
La nozione di abitazione principale valida ai fini Imu è, quindi, sostanzialmente diversa da quella che era stata adottata ai fini dell’esenzione Ici.
Necessariamente, ai fini Imu, vi deve essere coincidenza di dimora e residenza anagrafica perché l’immobile possa essere considerato abitazione principale. Se il soggetto passivo risiede in un comune ma, per motivi di lavoro, dimora abitualmente in un Comune diverso, non vi sarà abitazione principale Imu in nessuno dei due comuni.
Accatastamento unitario - Inoltre l’abitazione principale non può che essere una sola unità immobiliare; se il contribuente dimora e risiede in una casa composta da più di una unità immobiliari al catasto (es. piano sopra distinto da piano sotto), le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna con la propria rendita rivalutata: per un’unità viene applicata l’aliquota del 4 per mille in acconto e le agevolazioni dell’abitazione principale, mentre l’altra è considerata altro fabbricato e sconta l’aliquota base del 7,6% in acconto e l'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati a saldo. Il contribuente sceglie a quale delle due applicare l’aliquota agevolata (probabilmente nella dichiarazione IMU).
Dunque, in presenza di due unità autonomamente accatastate, anche se destinate unitariamente a dimora della famiglia, i benefici Imu si applicano solo per una delle due, a meno che non si dimostri di averne richiesto l'accatastamento unitario.
I coniugi – L’abitazione principale è l'unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se due coniugi dimorano e risiedono in immobili diversi nello stesso comune, una sconta l’aliquota ordinaria dello 7,6% e l’altra del 4%. Un solo immobile è considerato abitazione principale.
Se i due coniugi risiedono e dimorano in due immobili diversi in due comuni diversi, la legge tace e la circolare OMNIBUS n. 3/DF/2012 apre alla possibilità di riconoscere l’aliquota ridotta del 4 per mille e le relative detrazioni a entrambi gli immobili, ma al fine di evitare comportamenti elusivi, i coniugi per poter scontare l’aliquota del 4 per mille e le agevolazioni abitazione principale devono stabilire la residenza e il domicilio negli immobili. Il Comune è l’ente che si occuperà dei relativi controlli.
In quest’ultimo caso, infatti, spiega la circolare, il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative.
Il coniuge che per motivi di lavoro risiede in un comune diverso da quello del proprio nucleo familiare ha comunque diritto alle agevolazioni Imu per l'abitazione principale.
Nessun problema si ha, invece, nel caso in cui il figlio risieda in un immobile di sua proprietà nello stesso Comune di residenza dei genitori: le agevolazioni Imu saranno valide sia per l'immobile dei genitori sia per quello di proprietà del figlio.
Nel caso, assai frequente, di coniugi separati, ai soli fini Imu (e non sul piano reddituale), il coniuge assegnatario dell'ex casa coniugale si considera titolare del diritto di abitazione sull'immobile. Il bene dovrà essere assoggettato a Imu in capo all'assegnatario per intero, a prescindere dalle quote di proprietà. Se vi sono figli conviventi di età non superiore a 26 anni, si potrà fruire della maggiorazione di 50 euro a figlio. Il coniuge non assegnatario potrà disporre delle agevolazioni Imu con riferimento all'immobile di proprietà in cui egli risiede e dimora, anche se il bene si trova nello stesso Comune dell'ex casa coniugale.
Comodato d’uso abitazione – Il fatto che il proprietario dia in comodato d'uso l’abitazione ai parenti non dà più diritto ad alcuna agevolazione di legge. Questa fattispecie era esente ai fini Ici, se regolamentata per tempo dal Comune, mentre nell'Imu è soggetta alla disciplina generale, con applicazione dell'aliquota ordinaria dello 0,76%, senza nessuna detrazione.
I Comuni, nei loro regolamenti, non possono assimilare il comodato d'uso all'abitazione principale, perché privi di un’espressa disposizione autorizzativa governativa in tal senso.
Assimilazioni all’abitazione principale e non - Unica eccezione: le unità immobiliari non locate possedute da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero e quelle dei cittadini italiani iscritti all'Aire, le quali sono assimilate all’abitazione principale, se una specifica delibera regolamentare del Comune lo prevede.
Hanno alcune agevolazioni di legge dell’abitazione principale (detrazioni), ma non sono assimilati all'abitazione principale, gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa, assegnate ai soci della stessa e degli Iacp. Per ciascuna di tali unità trova applicazione la detrazione base di 200 euro, ma l'aliquota di riferimento resta lo 0,76%, salvo diversa deliberazione comunale.
Non solo gli immobili di lusso pagano l’IMU - A differenza di quanto stabilito per l’Ici fin dal 2008, l’assoggettamento al tributo IMU non si limita alle prime case di maggior prestigio, dato che sono comunque assoggettati all’IMU tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale, e non solo quelli accatastati come A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli, abitazioni di eminente pregio).
Rispetto dei requisiti - Ai fini dell’IMU si considera abitazione principale del contribuente quella inderogabilmente caratterizzata dalla compresenza di due requisiti: quello soggettivo (dimora abituale nel fabbricato) e quello oggettivo (iscrizione residenza anagrafica).
La nozione di abitazione principale valida ai fini Imu è, quindi, sostanzialmente diversa da quella che era stata adottata ai fini dell’esenzione Ici.
Necessariamente, ai fini Imu, vi deve essere coincidenza di dimora e residenza anagrafica perché l’immobile possa essere considerato abitazione principale. Se il soggetto passivo risiede in un comune ma, per motivi di lavoro, dimora abitualmente in un Comune diverso, non vi sarà abitazione principale Imu in nessuno dei due comuni.
Accatastamento unitario - Inoltre l’abitazione principale non può che essere una sola unità immobiliare; se il contribuente dimora e risiede in una casa composta da più di una unità immobiliari al catasto (es. piano sopra distinto da piano sotto), le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna con la propria rendita rivalutata: per un’unità viene applicata l’aliquota del 4 per mille in acconto e le agevolazioni dell’abitazione principale, mentre l’altra è considerata altro fabbricato e sconta l’aliquota base del 7,6% in acconto e l'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati a saldo. Il contribuente sceglie a quale delle due applicare l’aliquota agevolata (probabilmente nella dichiarazione IMU).
Dunque, in presenza di due unità autonomamente accatastate, anche se destinate unitariamente a dimora della famiglia, i benefici Imu si applicano solo per una delle due, a meno che non si dimostri di averne richiesto l'accatastamento unitario.
I coniugi – L’abitazione principale è l'unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se due coniugi dimorano e risiedono in immobili diversi nello stesso comune, una sconta l’aliquota ordinaria dello 7,6% e l’altra del 4%. Un solo immobile è considerato abitazione principale.
Se i due coniugi risiedono e dimorano in due immobili diversi in due comuni diversi, la legge tace e la circolare OMNIBUS n. 3/DF/2012 apre alla possibilità di riconoscere l’aliquota ridotta del 4 per mille e le relative detrazioni a entrambi gli immobili, ma al fine di evitare comportamenti elusivi, i coniugi per poter scontare l’aliquota del 4 per mille e le agevolazioni abitazione principale devono stabilire la residenza e il domicilio negli immobili. Il Comune è l’ente che si occuperà dei relativi controlli.
In quest’ultimo caso, infatti, spiega la circolare, il rischio di elusione della norma è bilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro comune, ad esempio, per esigenze lavorative.
Il coniuge che per motivi di lavoro risiede in un comune diverso da quello del proprio nucleo familiare ha comunque diritto alle agevolazioni Imu per l'abitazione principale.
Nessun problema si ha, invece, nel caso in cui il figlio risieda in un immobile di sua proprietà nello stesso Comune di residenza dei genitori: le agevolazioni Imu saranno valide sia per l'immobile dei genitori sia per quello di proprietà del figlio.
Nel caso, assai frequente, di coniugi separati, ai soli fini Imu (e non sul piano reddituale), il coniuge assegnatario dell'ex casa coniugale si considera titolare del diritto di abitazione sull'immobile. Il bene dovrà essere assoggettato a Imu in capo all'assegnatario per intero, a prescindere dalle quote di proprietà. Se vi sono figli conviventi di età non superiore a 26 anni, si potrà fruire della maggiorazione di 50 euro a figlio. Il coniuge non assegnatario potrà disporre delle agevolazioni Imu con riferimento all'immobile di proprietà in cui egli risiede e dimora, anche se il bene si trova nello stesso Comune dell'ex casa coniugale.
Comodato d’uso abitazione – Il fatto che il proprietario dia in comodato d'uso l’abitazione ai parenti non dà più diritto ad alcuna agevolazione di legge. Questa fattispecie era esente ai fini Ici, se regolamentata per tempo dal Comune, mentre nell'Imu è soggetta alla disciplina generale, con applicazione dell'aliquota ordinaria dello 0,76%, senza nessuna detrazione.
I Comuni, nei loro regolamenti, non possono assimilare il comodato d'uso all'abitazione principale, perché privi di un’espressa disposizione autorizzativa governativa in tal senso.
Assimilazioni all’abitazione principale e non - Unica eccezione: le unità immobiliari non locate possedute da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero e quelle dei cittadini italiani iscritti all'Aire, le quali sono assimilate all’abitazione principale, se una specifica delibera regolamentare del Comune lo prevede.
Hanno alcune agevolazioni di legge dell’abitazione principale (detrazioni), ma non sono assimilati all'abitazione principale, gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa, assegnate ai soci della stessa e degli Iacp. Per ciascuna di tali unità trova applicazione la detrazione base di 200 euro, ma l'aliquota di riferimento resta lo 0,76%, salvo diversa deliberazione comunale.
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