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giovedì 7 giugno 2012

IMU: ancora qualche chiarimento.


PAGAMENTO IN CASO DI COMPROPRIETARI

Il nuovo modello F24 approvato con il provvedimento del 12 aprile contiene la sezione dedicata all’Imu, in cui vanno indicati il codice catastale del Comune nel cui territorio sono situati gli immobili, il numero, l’anno d’imposta e l’importo da versare.
Il modello F24 è intestato a un solo contribuente, per cui, in caso di comproprietà, occorre compilare tanti modelli di versamento per quanti sono i debitori d’imposta, anche nel caso di coniugi.
In sostanza ogni comproprietario è considerato un soggetto passivo d'imposta autonomo, per cui è necessario che compili il proprio F24, nel quale non va indicata la quota di possesso dell'immobile, ma l'imposta rapportata alla propria quota di possesso.
Si ricorda che il pagamento va effettuato con arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi o, per eccesso se superiore (articolo 1 comma 166, della Legge 296/2006, applicabile anche all’Imu richiamato dall’art. 9 comma 7 D.Lgs. 23/2011).

VERSAMENTO IN TRE RATE

La Legge di conversione al D.L. n. 16/12 contiene una particolare previsione riguardante le modalità di effettuazione dei versamenti riferibili ad abitazione principale e alle relative pertinenze: per il 2012, con riferimento a tali immobili, il pagamento dell’Imu potrà essere effettuato in tre rate.
La prima e la seconda rata, ciascuna pari a un terzo dell’imposta calcolata utilizzando le aliquote e le detrazioni standard, da corrispondere rispettivamente entro il 16 giugno (18 giugno quest’anno) e il 16 settembre (17 settembre perché il 16 cade di domenica).
Solo successivamente, entro il 16 dicembre (17 dicembre perché il 16 è domenica), dovrà invece essere determinata l’imposta effettivamente dovuta a saldo scomputando quanto già versato attraverso le prime due rate.
Per la seconda abitazione invece il pagamento deve avvenire nelle consuete due rate di giugno e dicembre.
In ogni caso il modello F24 può essere unico. Pertanto il prossimo 18 giugno il contribuente potrà indicare la prima delle tre rate relative all’abitazione principale e la prima delle due rate della seconda casa in un unico modello F24.


IMU SULLE AREE FABBRICABILI

Qual è definibile area fabbricabile? - L’art. 36, co.2 del D.L. n.223/06 stabilisce che un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Il Decreto Salva Italia, richiamando la predetta norma, ha confermato anche ai fini Imu l’agevolazione concessa ai terreni (anche se al catasto considerati aree fabbricabili) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali (art.2 del D.Lgs. n.504/92).

La base imponibile - Anche ai fini Imu rileva quanto previsto dall’art.5, co.5 del D.Lgs. n.504/92, il quale dispone che la stessa è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposizione.

L’art. 59, lett. g del D.Lgs. n.446/97 ha attribuito ai Comuni la potestà di emanare un regolamento comunale in materia di Ici, consentendo all’ente di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento del Comune, qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, allo scopo di ridurre al massimo l'insorgenza del contenzioso.

Il D.Lgs. n.23/11 istitutivo dell’Imu ha richiamato espressamente tale norma. Il D.L. n.201/11 che ha anticipato l’introduzione dell’IMU invece ha eliminato il riferimento a tale norma lasciando per ora il dubbio circa una sua applicabilità. La circolare 3 nulla ha chiarito sul punto e a oggi la tesi che sembra prevalere è quella di ritenere ancora applicabile tale potere.
Altre interpretazioni, però, ritengono che tali valori deliberati dai Comuni perdano la loro valenza originaria di “autolimitazione”, quindi che scatti la possibilità da parte del Comune di procedere all’accertamento (ossia se il contribuente si adeguava a tali valori, ai fini Ici non poteva subire accertamenti di valore anche se il comune stesso poteva argomentare valori superiori): questo porterebbe a dire che i valori deliberati ai fini Imu siano solo dei parametri di riferimento e non più delle soglie oltre le quali il Comune vede precluso l’accertamento.
E’ necessario verificare la posizione che assume ciascun comune in tal senso.

Considerando il forte impatto in termini di riduzione del contenzioso, vi è da sperare che nel breve si faccia chiarezza sul punto riportando il tutto alla situazione iniziale.

Gli obblighi di notifica
- Nella circolare n.3/DF del 18 maggio 2012, l’Amministrazione Finanziaria ricorda, tuttavia, che l’ente comunale ha degli obblighi di notifica che scattano nel momento in cui è assegnata natura edificabile a un terreno.
Da ciò consegue anche in presenza di un difetto di notificazione/comunicazione, al contribuente non potranno essere irrogate sanzioni e interessi moratori, in quanto il suo comportamento potrà ritenersi conseguenza di ritardi, omissioni o errori dell'Amministrazione stessa.

Aree edificabili pertinenziali - Un dubbio che non è stato risolto nemmeno ai fini Imu concerne le aree fabbricabili pertinenziali.
L’art. 2, co.1 del D.Lgs. n.504/92 stabilisce che si considera “parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza”.
La Cassazione si è più volte interessata della questione e ha chiarito che in generale la pertinenzialità a un fabbricato dell’area può scongiurare il pagamento del tributo, nonostante l’edificabilità della stessa. Ciò che però è necessario affinché un’area fabbricabile perda il quid costituito dall’edificabilità, è “che intervenga una oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi, in concreto e stabilmente, lo ius edificandi, che non si risolva quindi in un mero collegamento materiale rimovibile ad libitum”.
Dunque per un terreno accatastato separatamente al fabbricato, l’esonero da Imu è subordinato alla verifica effettiva dell’utilizzo pertinenziale di tale immobile.

Le aree in costruzione - L'art.2 lett. a) del D.Lgs. n.504/92 e l'art.5 al n.6 (richiamato dall’art.13 del D.L. n.201/11) stabilisce che per i fabbricati in costruzione l’imposta si calcola a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione. In questa ipotesi, dunque, l’imposta sarà dovuta, fino a quando il fabbricato non è costruito, sul valore dell’area (da considerare in ogni caso fabbricabile anche in mancanza di tale requisito) e il valore del fabbricato in costruzione fino all’ultimazione dei lavori non assume rilevanza. Dopo l’ultimazione dei lavori, sul valore dell’immobile.
Nel caso in cui il fabbricato, anche se non ultimato, inizi a essere utilizzato, si dovrà iniziare a pagare l’imposta sullo stesso e non sull’area.

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