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lunedì 10 marzo 2014

APE e contratti immobiliari

Sistema RATIO
Centro Studi Castelli

Di Simone Vallasciani

Con la conversione del D.L. 145/2013 nella L. 21.02.2014 n. 9 dovrebbe essere stata definitivamente risolta la problematica relativa al rapporto tra attestato di prestazione energetica (APE) e contratti immobiliari.
Tale attestato riassume le caratteristiche energetiche dell'unità immobiliare (consumi, raffrescamento e riscaldamento degli ambienti, produzione di acqua calda, ecc.) e consente quindi di valutarne l'efficienza ed i possibili costi connessi alle utenze. L'art. 1, c. 7 della L. 9/2014 prevede che nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso (quindi con esclusione di quelli derivanti da successione, donazione e comodato) e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione:
- va inserita una apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva di attestato, relativa all'attestazione di prestazione energetica degli edifici;
- occorre allegare al contratto copia dell'attestato di prestazione energetica, tranne nel caso di locazione di singole unità immobiliari.
Se manca la dichiarazione dell'acquirente o del conduttore, o se non viene allegato l'APE in caso di sua
obbligatorietà, scattano sanzioni amministrative pecuniarie al cui pagamento sono tenuti, in solido ed in parti uguali, le parti del contratto. Precisamente:
- la mancanza della dichiarazione in un contratto di locazione di una singola unità immobiliare comporta una sanzione da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà (ossia da 500 a 2.000 euro) se la durata della locazione non eccede i 3 anni;
- la mancanza della dichiarazione e/o la mancata allegazione dell'APE ai contratti di compravendita immobiliare e di trasferimento di immobili a titolo oneroso viene sanzionata con un importo da euro 3.000 a euro 18.000.
Il pagamento della sanzione amministrativa non esonera dall'obbligo di presentare la dichiarazione o la copia
dell'APE entro i successivi 45 giorni. L'accertamento e la contestazione delle violazioni vengono eseguiti dalla Guardia di Finanza o, all'atto di registrazione del contratto, dall'Agenzia delle Entrate, ai fini dell'ulteriore corso del procedimento sanzionatorio ai sensi dell' art. 17 della L. 24.11.1981 n. 689.
Per tutti i contratti immobiliari a titolo oneroso stipulati a partire dal 4.08.2013 (data di entrata in vigore del D.L. 63/2013) e fino al 23.12.2013 (data antecedente a quella di entrata in vigore del D.L. 145/2013) è prevista la loro nullità assoluta in caso di mancata presenza dell'APE. Tale nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può altresì essere rilevata d'ufficio dal giudice; inoltre non è soggetta a prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione e della prescrizione delle azioni di ripetizione. L'art. 1, c. 7 della L. 9/2014 consente di sanare tale irregolarità, e quindi di ripristinare la validità e l'efficacia del contratto, purché la sua nullità non sia già stata dichiarata con sentenza passata in giudicato; a tal fine, almeno una delle parti o un suo avente causa deve chiedere l'applicazione della sanzione sopra vista per il proprio caso (contratto di locazione di una singola unità immobiliare, compravendita immobiliare o trasferimento di immobili non a titolo gratuito) e procedere al suo pagamento; anche in questo caso occorre allegare l'APE.
Tuttavia, la legge non specifica quali siano le modalità per procedere alla sanatoria (in particolare, a chi
presentare la richiesta), per cui è necessaria una circolare esplicativa per renderla operativa.
Considerato quanto sopra, si consiglia di rispettare le prescrizioni di legge ed in particolare di procedere a sanare la nullità del contratto per evitare le conseguenze ad essa connesse (possibilità di dover restituire l'immobile o la somma pagata per il suo acquisto, problemi per la disposizione dell'immobile).

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