Ultimi giorni per gli immobili «fantasma»
Entro domani la denuncia al Catasto: definiti i criteri per attribuire una rendita presunta agli immobili non denunciati
Il 30 aprile è l’ultimo giorno utile per denunciare al Catasto Fabbricati le unità immobiliari “fantasma”.
Si tratta dei fabbricati o porzioni di fabbricato “scoperti” dall’Agenzia del Territorio nel corso delle attività di monitoraggio condotte a partire dal 2007, nell’ambito della procedura disciplinata dall’art. 2, comma 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006.
L’art. 19, comma 8 del DL n. 78/2010, conv. L. n. 122/2010, aveva riaperto i termini per dichiarare in catasto tali immobili (avvalendosi della procedura DOCFA di cui al DM 701/94), fissando la data al 31 dicembre 2010. Successivamente, in sede di conversione in legge (L. n. 10/2011) del decreto c.d. “milleproroghe” (DL n. 225/2010), il termine del 31 dicembre 2010 è stato ulteriormente differito al 30 aprile 2011. Sebbene il 30 aprile cada di sabato, si ritiene che il termine per la regolarizzazione degli immobili fantasma non possa ritenersi prorogato di diritto al 2 maggio, atteso che il sabato non è un giorno festivo (e, quindi, non trova applicazione la disciplina generale dettata dall’art. 2963, comma 3 c.c., secondo cui “se il termine scade in giorno festivo, è prorogato di diritto al giorno seguente non festivo”) e che non trova applicazione, in materia catastale, la disciplina prevista dall’art. 2, comma 9 del DPR 322/98 (che, in materia di dichiarazioni, dispone: “i termini di presentazione della dichiarazione che scadono di sabato sono prorogati d’ufficio al primo giorno feriale successivo”). Pertanto, in assenza di una specifica disposizione che, in materia catastale, proroghi i termini che scadono di sabato al primo giorno non festivo, si dovrebbe concludere per il permanere del termine del 30 aprile, sebbene esso cada di sabato.
Si noti che la riapertura dei termini di che si discute rappresenta un’occasione difficilmente replicabile, atteso che per la maggior parte degli immobili interessati, siti in Comuni già controllati dall’Agenzia del Territorio nel corso del triennio 2007-2009, il termine ordinario previsto dall’art. 2, comma 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006 (attualmente, sette mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del relativo comunicato dell’Agenzia del Territorio), risultava già scaduto da anni (ad esempio, il termine per gli immobili individuati dal comunicato 10 agosto 2007 scadeva originariamente l’8 novembre 2007, mentre il termine per regolarizzare gli immobili individuati dal comunicato 15 dicembre 2009, scadeva originariamente il 15 luglio 2010).
L’adempimento di parte compiuto entro il 30 aprile 2011 dovrebbe evitare l’irrogazione della sanzione di cui all’art. 31 del RDL 13 aprile 39 n. 652, convertito nella L. 11 agosto 39 n. 1249, e successive modificazioni, prevista in caso di omesso o tardivo accatastamento.
Tale linea interpretativa si basa sul riscontro dell’art. 2, comma 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006, e – con ancor più evidenza – dell’art. 5, comma 2 del provv. direttore Agenzia del Territorio 9 febbraio 2007 (normativa secondaria di attuazione), e presenta il pregio di riconoscere un vantaggio concreto (la disapplicazione della sanzione catastale) quale discriminante di trattamento in ragione della tempestività dell’iniziativa di parte. Il condizionale è tuttavia d’obbligo, atteso che il punto non è mai stato confermato ufficialmente, sicché da più parti si è evidenziato come il vantaggio concreto del tempestivo adempimento di parte sarebbe circoscritto all’applicazione della predetta sanzione nella misura minima di 258 euro, oltre al risparmio sugli oneri tecnici dell’accatastamento.
Per gli immobili fantasma non denunciati entro il 30 aprile 2011, l’Agenzia del Territorio determinerà la rendita presunta da iscrivere transitoriamente in Catasto in base ai criteri definiti dal provvedimento dell’Agenzia del Territorio 19 aprile 2011.
In caso di adempimento tardivo, qualora cioè la DOCFA venga presentata oltre il 30 aprile 2011, ma comunque prima della messa in atti della rendita presunta da parte dell’Agenzia del Territorio, al possessore saranno comunque addebitate, oltre alla sanzione amministrativa prevista in caso di omesso o tardivo accatastamento (art. 31 del RDL n. 652/39, convertito nella L. n. 1249/39), gli oneri relativi alle spese di cui alla lettera A della tabella allegata alla provvedimento, nonché quelli connessi alle attività svolte.
Si ricorda che la notifica degli atti di accertamento catastale con attribuzione della rendita presunta avverrà tramite l’affissione all’albo pretorio del Comune in cui sono ubicati gli immobili (art. 2, comma 5-bis del DL 225/2010, conv. L. 10/2011; art. 3, comma 3 provv. Agenzia del Territorio 19 aprile 2011).
La rendita presunta, e quella successivamente proposta o attribuita d’ufficio a titolo definitivo, per espressa statuizione di legge (art. 2, comma 5-bis del DL 225/2010, conv. L. 10/2011), produce effetti ai fini fiscali a decorrere dall’1 gennaio 2007 (salva la possibilità di prova contraria – es. fabbricati non denunciati costruiti successivamente a tale data – da fornire in sede di autotutela). Le imposte locali ed erariali sono liquidate a titolo di acconto, salvo conguaglio da effettuarsi una volta riliquidati i tributi in base alla rendita definitiva.
Si tratta dei fabbricati o porzioni di fabbricato “scoperti” dall’Agenzia del Territorio nel corso delle attività di monitoraggio condotte a partire dal 2007, nell’ambito della procedura disciplinata dall’art. 2, comma 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006.
L’art. 19, comma 8 del DL n. 78/2010, conv. L. n. 122/2010, aveva riaperto i termini per dichiarare in catasto tali immobili (avvalendosi della procedura DOCFA di cui al DM 701/94), fissando la data al 31 dicembre 2010. Successivamente, in sede di conversione in legge (L. n. 10/2011) del decreto c.d. “milleproroghe” (DL n. 225/2010), il termine del 31 dicembre 2010 è stato ulteriormente differito al 30 aprile 2011. Sebbene il 30 aprile cada di sabato, si ritiene che il termine per la regolarizzazione degli immobili fantasma non possa ritenersi prorogato di diritto al 2 maggio, atteso che il sabato non è un giorno festivo (e, quindi, non trova applicazione la disciplina generale dettata dall’art. 2963, comma 3 c.c., secondo cui “se il termine scade in giorno festivo, è prorogato di diritto al giorno seguente non festivo”) e che non trova applicazione, in materia catastale, la disciplina prevista dall’art. 2, comma 9 del DPR 322/98 (che, in materia di dichiarazioni, dispone: “i termini di presentazione della dichiarazione che scadono di sabato sono prorogati d’ufficio al primo giorno feriale successivo”). Pertanto, in assenza di una specifica disposizione che, in materia catastale, proroghi i termini che scadono di sabato al primo giorno non festivo, si dovrebbe concludere per il permanere del termine del 30 aprile, sebbene esso cada di sabato.
Si noti che la riapertura dei termini di che si discute rappresenta un’occasione difficilmente replicabile, atteso che per la maggior parte degli immobili interessati, siti in Comuni già controllati dall’Agenzia del Territorio nel corso del triennio 2007-2009, il termine ordinario previsto dall’art. 2, comma 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006 (attualmente, sette mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del relativo comunicato dell’Agenzia del Territorio), risultava già scaduto da anni (ad esempio, il termine per gli immobili individuati dal comunicato 10 agosto 2007 scadeva originariamente l’8 novembre 2007, mentre il termine per regolarizzare gli immobili individuati dal comunicato 15 dicembre 2009, scadeva originariamente il 15 luglio 2010).
L’adempimento di parte compiuto entro il 30 aprile 2011 dovrebbe evitare l’irrogazione della sanzione di cui all’art. 31 del RDL 13 aprile 39 n. 652, convertito nella L. 11 agosto 39 n. 1249, e successive modificazioni, prevista in caso di omesso o tardivo accatastamento.
Tale linea interpretativa si basa sul riscontro dell’art. 2, comma 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006, e – con ancor più evidenza – dell’art. 5, comma 2 del provv. direttore Agenzia del Territorio 9 febbraio 2007 (normativa secondaria di attuazione), e presenta il pregio di riconoscere un vantaggio concreto (la disapplicazione della sanzione catastale) quale discriminante di trattamento in ragione della tempestività dell’iniziativa di parte. Il condizionale è tuttavia d’obbligo, atteso che il punto non è mai stato confermato ufficialmente, sicché da più parti si è evidenziato come il vantaggio concreto del tempestivo adempimento di parte sarebbe circoscritto all’applicazione della predetta sanzione nella misura minima di 258 euro, oltre al risparmio sugli oneri tecnici dell’accatastamento.
Onorari medi dei professionisti inferiori agli oneri definiti dall’Agenzia
Almeno in merito a tale ultimo aspetto, infatti, non sussistono dubbi: in linea di massima, l’onorario mediamente praticato dai professionisti dell’area tecnica (iscritto all’albo/collegio degli ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi, agrotecnici) per l’accatastamento DOCFA di unità immobiliari urbane e la correlata (automatica) elaborazione della relativa rendita proposta, risulta inferiore agli oneri posti a carico del possessore in caso di accatastamento d’ufficio e di determinazione della rendita presunta ad opera dell’Agenzia del Territorio (la misura di tali spese è definita, nel caso specifico, dalla Tabella allegata al provvedimento dell’Agenzia del Territorio 19 aprile 2011, riportata nella seconda parte della tabella in calce all’articolo).Per gli immobili fantasma non denunciati entro il 30 aprile 2011, l’Agenzia del Territorio determinerà la rendita presunta da iscrivere transitoriamente in Catasto in base ai criteri definiti dal provvedimento dell’Agenzia del Territorio 19 aprile 2011.
In caso di adempimento tardivo, qualora cioè la DOCFA venga presentata oltre il 30 aprile 2011, ma comunque prima della messa in atti della rendita presunta da parte dell’Agenzia del Territorio, al possessore saranno comunque addebitate, oltre alla sanzione amministrativa prevista in caso di omesso o tardivo accatastamento (art. 31 del RDL n. 652/39, convertito nella L. n. 1249/39), gli oneri relativi alle spese di cui alla lettera A della tabella allegata alla provvedimento, nonché quelli connessi alle attività svolte.
Si ricorda che la notifica degli atti di accertamento catastale con attribuzione della rendita presunta avverrà tramite l’affissione all’albo pretorio del Comune in cui sono ubicati gli immobili (art. 2, comma 5-bis del DL 225/2010, conv. L. 10/2011; art. 3, comma 3 provv. Agenzia del Territorio 19 aprile 2011).
La rendita presunta, e quella successivamente proposta o attribuita d’ufficio a titolo definitivo, per espressa statuizione di legge (art. 2, comma 5-bis del DL 225/2010, conv. L. 10/2011), produce effetti ai fini fiscali a decorrere dall’1 gennaio 2007 (salva la possibilità di prova contraria – es. fabbricati non denunciati costruiti successivamente a tale data – da fornire in sede di autotutela). Le imposte locali ed erariali sono liquidate a titolo di acconto, salvo conguaglio da effettuarsi una volta riliquidati i tributi in base alla rendita definitiva.
| Determinazione rendita presunta immobili fantasma (sintesi del provvedimento dell’Agenzia del Territorio 19 aprile 2011) | ||
| Parametri rilevanti per determinare la rendita presunta | Gruppi catastali A, B, C | Gruppi catastali D, E |
| Classamento | Necessario, con individuazione di categoria e classe | Necessario, con individuazione della sola categoria |
| Categoria | Selezionata sulla base degli elementi: - desunti da sopralluogo esterno; - forniti dai Comuni; - comunque in possesso degli uffici | Selezionata sulla base degli elementi: - desunti da sopralluogo esterno; - forniti dai Comuni; - comunque in possesso degli uffici |
| Classe | Rileva la classe mediana prevista nello stesso ambito della zona censuaria per la categoria assegnata. In caso di numero pari di classi, rileva la classe maggiore tra le due intermedie | Non rileva |
| Consistenza | La superficie viene desunta dai rilievi aereo-fotografici, dagli elementi acquisiti in sede di sopralluogo esterno, dal numero di piani o dall’altezza dell’edificio. Per le unità immobiliari del gruppo A (consistenza espressa in vani utili catastali), si divide la superficie complessiva per la dimensione media del vano catastale per le unità immobiliari della stessa categoria nella stessa zona censuaria. Per le unità immobiliari del gruppo B (consistenza espressa in metri cubi “vuoto per pieno”), si tiene conto, oltre che della superficie, dell’altezza media delle unità immobiliari della stessa categoria nella stessa zona censuaria | La superficie viene desunta dai rilievi aereo-fotografici, dagli elementi acquisiti in sede di sopralluogo esterno, dal numero di piani o dall’altezza dell’edificio |
| Valore | Non rileva | Prodotto del valore venale unitario, desunto con riferimento al biennio 1988-89, per la consistenza (superficie) |
| Determinazione della rendita presunta | Prodotto della tariffa d’estimo propria della categoria e della classe assegnate all’unità immobiliare per la consistenza | - 2% del valore dell’unità immobiliare per le unità del gruppo D; - 3% del valore dell’unità immobiliare per le unità del gruppo E |
| Elementi per la contabilizzazione degli oneri (da corrispondere oltre le sanzioni) | ||
| A. | Spese generali e di predisposizione dell’istruttoria | 130 euro |
| B. | Spese per sopralluogo determinato forfetariamente | 80 euro |
| C. | Oneri per le attività estimali (classamento, consistenza e rendita presunta) | |
| C.1 – Per ogni unità immobiliare censibile nei gruppi ordinari (A, B e C) | 50 euro | |
| C.2 – Per ogni unità immobiliare censibile nei gruppi speciale o particolare (D ed E) | 100 euro | |
| D. | Spese per la predisposizione e la notifica dell’atto di accertamento | 20 euro |
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