Necessario puntare sulla insufficienza degli elementi che il Fisco utilizza per le rettifiche
Transazioni sospette - La crescente attenzione del Fisco per i trasferimenti immobiliari si basa innanzitutto nell’attenzionare quei contratti che presentano uno scostamento significativo tra il valore o il corrispettivo e il prezzo di mercato che viene registrato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI).
La difesa del contribuente - I contribuenti che sono oggetto di accertamenti relativamente a delle compravendite immobiliari, in sede di contenzioso o adesione, nell’organizzare la propria difesa possono sicuramente puntare sulle carenze che l’ufficio potrebbe avere nel supportare le relative rettifiche. Ricordiamo che per quanto riguarda le rilevazioni dell’osservatorio dell’Agenzia del Territorio (OMI) queste, dopo la Legge 88 del 2009 non hanno più valore di presunzione legale, ma di presunzione semplici e di conseguenza è necessario il supporto di indizi gravi precisi e concordanti. Quando si è di fronte a una presunzione semplice, l'ufficio dovrebbe suffragare lo scostamento tra valore di mercato e il corrispettivo indicato nell'atto di compravendita con altri elementi di riscontro quali, per esempio, somme di denaro in nero, contabilità non ufficiale, altri documenti extracontabili, versamenti e prelevamenti bancari sospetti e senza corrispondenza con fatture emesse.
Contestazione dello scostamento - Considerata una contestazione basata sullo scostamento tra il valore normale rilevato dall'Omi e quello dichiarato nell'atto di compravendita, le risultanze dell'Osservatorio del Mercato Immobliare del Territorio costituiscono una presunzione semplice non sorretta dai necessari requisiti di gravità, precisione e concordanza e così tali risultanze non possono da sole giustificare la rettifica della dichiarazione.
Contestazione sul valore del mutuo - Se oltre ai dati Omi vengono contestati anche il valore del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile, cioè viene contestato che lo stesso è superiore rispetto al prezzo di compravendita, anche qua ciò non basta per la rettifica della dichiarazione dell'impresa venditrice, in quanto i rapporti tra l'acquirente e l'istituto di credito possono essere della più varia natura anche fiduciaria.
Contestazione in base agli annunci immobiliari - Infine, qualora l'ufficio proceda a rettificare il valore degli immobili dichiarato nell'atto di compravendita sulla base di annunci immobiliari, bisognerà notare che le quotazioni del mercato immobiliare previste dagli annunci delle agenzie immobiliari non possono essere da sole idonee a determinare con precisione il valore normale dell'immobile accertato. Tali annunci potrebbero anche riportare un dato generico sul valore dell’immobile, valore che potrebbe non tener conto dell’ubicazione, di altri fattori, o neanche del periodo di imposta in cui lo stesso immobile è stato venduto.
La difesa del contribuente - I contribuenti che sono oggetto di accertamenti relativamente a delle compravendite immobiliari, in sede di contenzioso o adesione, nell’organizzare la propria difesa possono sicuramente puntare sulle carenze che l’ufficio potrebbe avere nel supportare le relative rettifiche. Ricordiamo che per quanto riguarda le rilevazioni dell’osservatorio dell’Agenzia del Territorio (OMI) queste, dopo la Legge 88 del 2009 non hanno più valore di presunzione legale, ma di presunzione semplici e di conseguenza è necessario il supporto di indizi gravi precisi e concordanti. Quando si è di fronte a una presunzione semplice, l'ufficio dovrebbe suffragare lo scostamento tra valore di mercato e il corrispettivo indicato nell'atto di compravendita con altri elementi di riscontro quali, per esempio, somme di denaro in nero, contabilità non ufficiale, altri documenti extracontabili, versamenti e prelevamenti bancari sospetti e senza corrispondenza con fatture emesse.
Contestazione dello scostamento - Considerata una contestazione basata sullo scostamento tra il valore normale rilevato dall'Omi e quello dichiarato nell'atto di compravendita, le risultanze dell'Osservatorio del Mercato Immobliare del Territorio costituiscono una presunzione semplice non sorretta dai necessari requisiti di gravità, precisione e concordanza e così tali risultanze non possono da sole giustificare la rettifica della dichiarazione.
Contestazione sul valore del mutuo - Se oltre ai dati Omi vengono contestati anche il valore del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile, cioè viene contestato che lo stesso è superiore rispetto al prezzo di compravendita, anche qua ciò non basta per la rettifica della dichiarazione dell'impresa venditrice, in quanto i rapporti tra l'acquirente e l'istituto di credito possono essere della più varia natura anche fiduciaria.
Contestazione in base agli annunci immobiliari - Infine, qualora l'ufficio proceda a rettificare il valore degli immobili dichiarato nell'atto di compravendita sulla base di annunci immobiliari, bisognerà notare che le quotazioni del mercato immobiliare previste dagli annunci delle agenzie immobiliari non possono essere da sole idonee a determinare con precisione il valore normale dell'immobile accertato. Tali annunci potrebbero anche riportare un dato generico sul valore dell’immobile, valore che potrebbe non tener conto dell’ubicazione, di altri fattori, o neanche del periodo di imposta in cui lo stesso immobile è stato venduto.
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