La gestione degli immobili rende necessario distinguere a seconda che si tratti di immobili utilizzati esclusivamente per l’attività professionale (strumentali) o immobili ad uso promiscuo (utilizzati solo in parte per l’attività professionale).
Per gli immobili strumentali la deducibilità dipende dalla data di acquisto dell’immobile.
La deducibilità dell’ammortamento è ammessa:
- per gli immobili acquistati entro il 14 giugno 1990;
- per gli immobili acquistati nel triennio 2007 – 2009.
Per gli immobili acquisiti in Leasing nel triennio 2007 – 2009 la deducibilità è ammessa a condizione che la durata del contratto rispetti quella minima ammessa (minimo otto anni e massimo quindici anni).
Si ricorda che la Legge di Stabilità per il 2014 (L. 147/2013) ha previsto la possibilità di dedurre i canoni di leasing immobiliare anche per i contratti stipulati a partire dal 1° Gennaio 2014.
Per gli immobili ad uso promiscuo si deduce il 50% della rendita catastale.
Per i canoni di leasing sostenuti per i suddetti immobili:
- se stipulati entro il 2006 è deducibile il 50% della rendita catastale;
- se stipulati tra il 2007 e il 2009 si deduce il 50% dei canoni maturati a condizione che la durata del leasing non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento e, comunque, con un minimo di otto anni e un massimo di 15 anni.
Anche per verificare la deducibilità della manutenzioni incrementative, ovvero quelle che apportano migliorie significative e durature all’immobile, bisogna distinguere in relazione alla data di acquisto dell’immobile.
In particolare:
- per gli immobili acquistati fino al 14.06.1990, tali spese sono capitalizzate sul bene e deducibili tramite ammortamento;
- per gli immobili acquistati dal 15.06.1990 al 31.12.2006, è prevista la deduzione in 5 quote costanti;
- per gli immobili acquistati dal 01.01.2007 al 31.12.2009, tali spese sono capitalizzate sul bene e deducibili tramite ammortamento;
- per gli immobili acquistati dal 01.01.2010, le suddette spese sono deducibili per cassa nei limite del plafond del 5%. Eccedenza deducibile in 5 quote costanti.
Si ricorda inoltre che per l’anno d’imposta 2013, i professionisti possono dedurre il 30% dell'Imu relativa agli immobili strumentali. L'importo che concorre alla deduzione è quello relativo ai pagamenti effettuati nel 2013 (principio di cassa).
Nella C.M. 10/E/2014, l’Amministrazione Finanziaria ha chiarito che l'Imu è deducibile nell'anno in cui avviene il relativo pagamento, anche se tardivo, ma comunque a partire dall'Imu relativa al 2013.
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